YAKLAŞIM DERGİSİ:Rezidans ve Hom Ofislerde KDV Uygulaması-II

                                                                                         YAKLAŞIM DERGİSİ 2015 MART

Rezidans ve Hom Ofislerde KDV Uygulaması-II

Yaklaşım / Mart 2015 / Sayı: 267

A- 6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ SONUCU İNŞA EDİLEN KONUT TESLİMLERİNDE ORAN

Halk arasında kentsel dönüşüm olarak bilinen Büyük Şehir Belediyesi Kanunu kapsamında bulunan illerden olup da 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler için ise uygulanacak katma değer vergisi oranı 150 m²’den küçük konutlar için %1, 150m²’den büyük konutlar için ise %18 olarak uygulanmaya devam edilecektir.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamına giren yerler anılan yasada aşağıdaki gibi tanımlanmıştır:

- Rezerv yapı alanı: Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığı’nın uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanlardır.

- Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanıdır.

- Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır.

İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı’nın konu ile ilgili özelge metni ve aşağıdaki gibidir:

“1- Buna göre, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki proje dahilinde yapacağınız inşaatın bitiminde 150 m²’nin altında bulunan konut teslimlerinde arsa birim m² vergi değerlerine ve Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde bulunup bulunmadıklarına bakılmaksızın % 1 oranında KDV uygulanacaktır.

2- Net alanı 150 m² ve üzerinde olan konut teslimleri ile ticari alanların satışında ise %18 oranında KDV hesaplanacak olup taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında bulunması oran uygulamasını değiştirmeyecektir.

 3- Öte yandan, inşaatınız süresince şirketinize yapılacak malzeme teslimlerinde ve taşeron firmalar tarafından kesilecek hak ediş faturalarında KDV Kanunu açısından tam veya kısmi istisna söz konusu olmayıp, bu malzeme ve hizmetlerin ait olduğu oranda KDV hesaplanması gerekmektedir.”

“İlgide kayıtlı özelge talep formunuza ek dilekçenizde 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hk. Kanun kapsamında proje dahilinde inşaata başlanacağını, inşaat süresince yapacağınız malzeme alımlarında, taşeron firmalara ödeyeceğiniz hakediş bedellerinin yüklenilen KDV sinde bu kanun kapsamında tam veya kısmi bir muafiyetliğin söz konusu olup olmadığı ile inşaat bitiminde ve teslimlerinde hangi oranda KDV hesaplayacağınız hususlarında Başkanlığımızın görüşü sorulmaktadır.

3065 sayılı KDV Kanunu’nun 1/1 maddesinde; Türkiye’de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin KDV ye tabi olduğu,

Aynı Kanunun 19. maddesinde diğer kanunlardaki vergi muaflık ve istisna hükümlerinin bu vergi bakımından geçersiz olduğu ve KDV ye ilişkin istisna ve muafiyetlerin ancak bu kanuna hüküm eklenmek veya bu kanunda değişiklik yapılmak suretiyle düzenleneceği ifade edilmiştir.

KDV Kanunu’nun 28. maddesinin Bakanlar Kuruluna verdiği yetkiye istinaden yayımlanan 24/12/2007 tarih ve 2007/13033 sayılı Kararname eki Karar ile KDV oranları; Kararname eki (I) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için % 1, (II) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için % 8, ekli listelerde yer alanlar hariç olmak üzere, vergiye tabi diğer işlemler içinse % 18 olarak belirlenmiş olup söz konusu Kararnamenin 1. maddesinin 01/01/2013 tarihinde yürürlüğe giren altıncı sırasında aşağıdaki düzenlemeye yer verilmiştir.”

“(2012/4116 sayılı Kararname ile eklenen sıra Yürürlük: 01/01/2013) (1) sayılı listenin 11. sırasında yer alan net alanı 150 m²’ye kadar konutlardan; 10/7/2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde (16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi değeri;

a) Beşyüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (c) bendinde belirtilen vergi oranı,

b) Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (a) bendinde belirtilen vergi oranı, uygulanır.”

Buna göre, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hk. Kanun kapsamındaki proje dahilinde yapacağınız inşaatın bitiminde 150 m²’nin altında bulunan konut teslimlerinde arsa birim m² vergi değerlerine ve Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde bulunup bulunmadıklarına bakılmaksızın % 1 oranında KDV uygulanacaktır.

Net alanı 150 m² ve üzerinde olan konut teslimleri ile ticari alanların satışında ise %18 oranında KDV hesaplanacak olup taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında bulunması oran uygulamasını değiştirmeyecektir.

Öte yandan, inşaatınız süresince şirketinize yapılacak malzeme teslimlerinde ve taşeron firmalar tarafından kesilecek hak ediş faturalarında KDV Kanunu açısından tam veya kısmi istisna söz konusu olmayıp, bu malzeme ve hizmetlerin ait olduğu oranda KDV hesaplanması gerekmektedir.”(1)

B- TAŞINMAZLARIN YAPI RUHSATI VE TAPU KAYITLARINA DEĞİL FİİLİ KULLANIMA BAKILARAK KATMA DEĞER VERGİSİ ORANI TESPİT EDİLECEK

Gelir İdaresi Başkanlığı’nın yayınlamış olduğu 60 Sıra Numaralı Katma Değer Vergisi Sirkülerinin(2) “8.2 Taşınmaz Teslimlerinde KDV Uygulaması” başlıklı bölümünde; “taşınmaz teslimlerinde teslime konu taşınmazın işlem tarihi itibariyle geçerli fiili durumunun dikkate alınması gerekmektedir.” şeklindedir.

Uygulamada işyeri interlandı içinde bulunmakla birlikte işyeri olarak satılmasında zorluk bulunduğu nedenleriyle konut olarak inşaa edilerek bu şekilde kullanılan ve yapılacak tespitlerde yani yoklamalda da konut olarak kullanıldığı tespit edilen gayrimenkullerin katma değer vergisi bakımından uygulanacak vergi oranı konutlara uygulanacak oranın uygulanması gerektiği konusunda Gelir İdaresinin de oluşan görüşleri mevcutur.

Verilen özelgeler ve katma değer vergisi mevzuatı çerçevesinde konuyu açıklamaya çalışalım:

Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından verilen bir Özelge ile “mimari uygulama projesinde turistik otel-rezidans, yapı ruhsatında apart otel, tapu kayıtlarında ise apart daire olarak kayıtlı bulunan 150 m²’nin altındaki gayrimenkullerin tesliminde uygulanması gereken KDV oranının bildirilmesini” isteyen şirkete aşağıdaki özelgeyi(3) vermiştir:

“Katma değer vergisi oranları Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 28. maddesinin Bakanlar Kuruluna verdiği yetkiye dayanılarak yayımlanan 2007/13033 sayılı Kararname eki (I) sayılı listede yer alan mal ve hizmetler için % 1, (II) sayılı listede yer alan mal ve hizmetler için % 8, bu listeler dışındaki diğer mal ve hizmetler için ise % 18 olarak tespit edilmiştir.

Söz konusu Kararname eki I sayılı listenin 11. sırası uyarınca, net alanı 150 m²’ye kadar konut teslimleri % l oranında KDV ye tabidir.

Buna göre, projesinde “turistik otel-rezidans”, yapı ruhsatında “apart otel”, tapu kayıtlarında ise “apart daire” olarak kayıtlı olan gayrimenkullerin fiilen konut olarak teslime konu edilmesi durumunda %1, konut harici tesliminde % 18 oranında KDV uygulanacaktır.”

Ayrıca, Danıştay 9. Dairesi; “apart otel olarak yapıldıktan sonra konuta çevrilerek kat mülkiyetine geçirilen bağımsız bölümün konut teslimi kabul edileceği yönünde karar vermiştir.”(4)

Buna göre;

- Konut olarak kullanılmak üzere inşaa edilen ve

- Alıcıları tarafından da konut olarak kullanıldığı yoklama tutanaklarıyla tespit edilen,

- Ancak, ruhsatında ve tapu kayıtlarında büro (işyeri) olarak kayıtlı olan gayrienkullerin,

- Fiilen konut olarak kullandığının tespit edilmesi halinde % 1,

- Konut harici teslimlerde ise % 18

oranında KDV uygulanması gerekir. 

C- İKİNCİ EL KONUTLARA UYGULANACAK KATMA DEĞER VERGİSİ ORANI

Gerçek kişilerin aktifinde bulunmayan yani ticari amaçla edinilmeyen konutlarda katma değer vergisi uygulanmayacaktır. İster gerçek ister tüzel kişi işletmelerde olsun öteden beri bir işletmenin aktifinde bulunan konutların katma değer vergisi oranları ise Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamında olup olmadıklarına göre değişiklik göstermektedir.

Yukarıda ayrıntılı olarak açıklandığı üzere, inşaat ruhsatı 01.01.2013 tarihinden önce alınan ve bir işletmenin aktifinde kayıtlı ya da ticari kazanç kapsamında bulunan konutların katma değer vergisi oranı 150 m²’den küçük konutlarda % 1, büyüklerde ise % 18 olarak uygulanacaktır.

İnşaat ruhsatı bu tarihten sonra alınan ve bir işletmenin aktifinde kayıtlı olmayan konutlar ister Büyükşehir Belediyesi olarak tespit edilen iller sınırları içinde olsun veya olmasın bunlar da katma değer vergisine tabi olmayacaktır.

Ancak, inşaat ruhsatı 01.01.2013 tarihi ve sonrasında olan ve bir işletmenin aktifinde kayıtlı bulunan veya ticari kazanç kapsamına giren konutların Büyük Şehir Belediyesi Kanunu’nun uygulandığı iller sınırları içinde ise;

- Arsa metre kare birim değeri 500 TL’ye kadar (500 TL dahil) olan arsalar üzerine yapılan konut teslimleri %1,

- Arsa metre kare birim değeri 500 TL ve 999 TL (999 TL dahil) olan arsalar üzerine yapılan konut teslimleri %8,

- Arsa metre kare birim değeri 1.000 TL ve üstü olan arsalar üzerine yapılan konut teslimleri ise % 18 katma değer vergisi oranı uygulanacaktır.

V- SONUÇ

01.01.2013 tarihinden sonra katma değer vergisi oranında önemli değişiklikler yapıldı. Bu tarihten önce Türkiye’nin bütün illerinde 150 m²’den küçük konut teslimleri % 1, 150 m² ve üzeri konut teslimlerinde % 18 uygulanmaktaydı. Bu tarihten sonra ise Büyük Şehir Belediyesi Kanunu kapsamı dışında kalan illerde eski uygulamaya aynen devam edilecektir. Büyük Şehir Belediyesi Kanun kapsamında olan illerde ise; arsa metrekare birim fiyatları esas alınarak % 1, % 8 ve % 18 oranları uygulanmaktadır.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamındaki 150 m²’nin altında bulunan konut teslimlerinde arsa birim m² vergi değerlerine ve Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde bulunup bulunmadıklarına bakılmaksızın % 1 oranında KDV uygulanacaktır.

Taşınmaz teslimlerinde teslime konu taşınmazın işlem tarihi itibariyle geçerli fiili durumunun dikkate alınması gerekir. İmar, tapu ve inşaat ruhsatında işyeri olarak tescilli bulunmakla birlikte, fiilen konut olarak kullanıldığı yoklama tutanaklarıyla tespit edilen bağımsız bölümlere konutlara uygulanacak katma değer vergisi oranı uygulanacaktır.

 

*           YMM

(^G)         Yazının I. Bölümü İçin Bkz. Yaklaşım, Ocak 2015, Sayı: 266, s. 119-126

(1)         25.04.2014 tarih ve 39044742-KDV.28-1207 sayılı Özelge.

(2)         08.08.2011 tarih ve KDVK-60/2011-1 sayılı Sirküsü.

(3)         03.07.2013 84974990-130 (28-2013/32)-2036

(4)         Dn. 9. D.’nin, 19.10.2010 tarih ve E. 2009/4451, K. 2010/5111 sayılı Kararı.